Por Javier Madrazo Lavín
Suele decirse que una buena política de vivienda debe comenzar por una buena política de suelo. No puedo estar más de acuerdo. Disponer de suelo para hacer una política de vivienda de precio asequible es el gran problema que tenemos en nuestra Comunidad. El suelo existe; o lo tienen los propietarios privados o lo tienen los Ayuntamientos; aquel que se encuentra en manos privadas está sometido a una dinámica brutalmente especulativa. De hecho, en Euskadi hay suelo calificado para poner en marcha 75.000 viviendas protegidas. Son solares que llevan muchos años parados.
En lugar de abordar de verdad una solución a este auténtico nudo gordiano, el Gobierno Vasco, poniéndose de parte del lobby de promotores y propietarios de suelo, anuncia, bajo el argumento de que la vivienda protegida no es rentable, una modificación legislativa para “flexibilizar” las reservas de suelo obligatorias para construir vivienda de precio asequible. En concreto, propone rebajar esta exigencia del 75% al 60% en suelo urbanizable. Ello supone dedicar más suelo para edificar viviendas de precios prohibitivos para la mayoría de la población.
A los propietarios de suelo habrá que exigirles por ley unos plazos de desarrollo de los solares. En caso de incumplimiento, se deberán aplicar las sanciones correspondientes o, en su defecto, los procedimientos expropiatorios que son utilizados con total normalidad en otro tipo de infraestructuras.
El problema no son las reservas obligatorias sino la titularidad del suelo. Donde las Administraciones se han hecho, con inversión y dedicación, con el suelo (Bolueta, Zorrozaurre, Salburua, Zabalgana, ahora los Cuarteles de Loyola..) se ha podido hacer más vivienda protegida que la exigida legalmente.
Si el Gobierno Vasco está quejándose permanentemente de falta de suelo y suplicando la puesta a su disposición de terrenos municipales para poder construir viviendas a precio asequible, es que algo se ha planificado francamente mal en estos últimos años. La legislación de urbanismo y vivienda de todas las Comunidades Autónomas incorpora normativas para no tener que depender del suministro de suelo de los Ayuntamientos. Desde la aprobación de la Ley 3/2015, de Vivienda de Euskadi, ya se habilita al Gobierno Vasco para el desarrollo de un Plan Territorial Sectorial de Vivienda para hacer posible el despliegue de sus propias políticas de suelo desde la ordenación territorial. Nada hemos sabido desde entonces.
La Ley 3/2015, de Vivienda de Euskadi, también dispuso en su artículo 7 que el Gobierno Vasco y los Ayuntamientos están obligados a destinar sus recursos en materia de vivienda –excluida la rehabilitación– a vivienda protegida en alquiler. A nadie se le escapa que el suelo finalista con destino a vivienda protegida es un recurso sometido a esta obligación legal. Sin embargo, los Ayuntamientos, salvo honrosas excepciones, se desentienden de la obligación de destinar los suelos públicos municipales calificados de vivienda protegida para la promoción, por sí mismo o por terceros, de viviendas en régimen de alquiler asequible. No tiene ningún sentido que diez años después de la aprobación de esta ley de vivienda sigamos estando donde estábamos.
Esta no es una cuestión baladí. Estamos hablando del flagrante incumplimiento de las obligaciones legales en materia del régimen jurídico de los Patrimonios Públicos de Suelo de nuestra legislación urbanística y de vivienda. La legislación establece que los presupuestos públicos municipales deben contabilizar por separado los ingresos propios derivados de los patrimonios públicos de suelo –ingresos cuyo destino preferente está legalmente vinculado a la promoción de vivienda protegida– del resto de los ingresos públicos municipales. Parece que el Tribunal Vasco de Cuentas Públicas debe tener otras cosas mejores que hacer que advertir en las auditorías de las Cuentas de Resultados de los Ayuntamientos de dicha ilegalidad en lo que hace referencia a la contabilización y destino de estos recursos.
Igualmente, la Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda, exige que en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado los suelos públicos se destinen a la construcción de vivienda social en alquiler.
En la disponibilidad de suelo público para la promoción de vivienda protegida en alquiler asequible, podemos señalar que la Administración que se supone que quiere hacer, léase en este caso el Gobierno Vasco, no puede, porque no dispone de la planificación de ordenación territorial adecuada ni tampoco dispone de bolsas de suelo propio suficiente; y las Administraciones públicas, que sí disponen de recursos en forma de suelo, léase aquí los Ayuntamientos, no quieren, porque prefieren “liquidar” los suelos para obtener recursos presupuestarios para destinarlos a otros menesteres, en lugar de hacer viviendas en alquiler social como es su obligación.
Que nadie se engañe: no se trata de falta suelo sino de voluntad política para hacer cumplir las propias leyes de las que ya nos hemos dotado. Es en este punto, y no vendiendo pócimas mágicas, donde deberíamos empezar a revertir la grave situación en la que nos encontramos. Se lo debemos a nuestra juventud y a su futuro.
Javier Madrazo Lavín
Bilbao, a 10 de Junio de 2025